еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Генплан – не догма и не руководство к действию

         В июле 2009 года Дума Пятигорска утвердила Генплан развития города-курорта. К тому моменту предыдущий Генплан успел просуществовать тринадцать лет, но, так и не реализовав заложенный в него потенциал, вынужден был уступить место другому более современному документу, проектные решения которого были рассчитаны до 2030 года.

 

         В июне 2015 года в соответствии с определением Ставропольского краевого суда Генеральный план развития Пятигорска пришлось немного подкорректировать. Затем в него четырежды – в октябре 2014 г., июне 2016 г., мае 2017 г., июне 2018 г. - были внесены серьёзные изменения.

В августе 2021 года настала очередь сказать своё слово о Генплане Пятигорска Третьему апелляционному суду, у которого нашлось множество претензий к наименованию функциональных зон, включению внушительного списка земельных участков в зону общего пользования, к размещению жилых домов на участках, предназначенных для садоводства, и другим вольностям, допущенным администрацией Пятигорска.

 

 

 

На помощь Пятигорску пришли лидеры градостроительства

 

         Становилось все более очевидным, что по такому документу город-курорт развиваться не сможет. Поэтому уже через неделю после вынесения Третьим апелляционным судом своего решения появилось подписанное главой Пятигорска постановление, давшее старт разработке очередного варианта Генерального плана развития до 2030 года.

 

         Подготовительные мероприятия много времени у сотрудников пятигорской мэрии не заняли. 25 мая 2022 года её администрация объявила тендер на «Разработку Генерального плана муниципального образования города-курорта Пятигорска» с подготовкой сведений о границах населённых пунктов и постановкой их на кадастровый учёт. Кроме того,  победителю конкурсного отбора надлежало также разработать Правила землепользования и застройки города-курорта с подготовкой сведений о границах территориальных зон для внесения в ЕГРН.

 Отдельно оговаривалась  необходимость разработки местных нормативов градостроительного проектирования и Программ комплексного развития социальной, коммунальной и транспортной инфраструктур.

 

            За всю работу городская администрация готова была заплатить 20 млн рублей. Условия конкурса оказались довольно привлекательными, поэтому поучаствовать в нем изъявили желание 12 компаний. Разброс ценовых предложений был впечетляющим – от 10 до 20 млн рублей. После анализа всех предложений конкурсная комиссия признала победителем ставропольское ООО «ГеоВерсум», согласившееся разработать генплан курортного Пятигорска за 19 млн рублей.

 

         На сайте компании скромно указано, что ООО «ГеоВерсум» является ведущим российским интегратором в области градостроительства, геоинформационных технологий, изыскательских и проектных работ. С таким утверждением согласно даже Федеральное казначейство, по данным которого компания «ГеоВерсум» является не только постоянным участником системы госзакупок, но и с завидным постоянством побеждает в них.

Среди основных заказчиков «ведущего российского интегратора» числятся ГБУ СК «Управление по строительству и эксплуатации сооружений природоохранного назначения» (2 контракта на сумму 97,5 млн рублей), ныне упразднённое АО «Корпорация развития Северного Кавказа» (3 контракта на сумму 55 млн рублей), минЖКХ Ставропольского края (3 контракта на сумму 34 млн рублей) и УГХА Железноводска (1 контракт на сумму 32 млн рублей). А всего за несколько предыдущих лет ООО «ГеоВерсум» сумело заключить 106 госконтрактов, заработав при этом 417,1 млн рублей.

 

         Неудивительно поэтому, что в конкурсном отборе, организованном пятигорской мэрией, удача в очередной раз улыбнулась именно ставропольской компании. Поэтому 27 июня 2022 года с ней был подписан контракт №50, согласно которому, не позднее 4 марта 2024 года заказчик должен будет получить новый генплан со всеми прилагающимися к нему приложениями.

 

 

 

Не прошло и полгода – появилось допсоглашение

 

            По условиям заключённого контракта выполнение работы должно осуществляться в три этапа. На первом (до 5 декабря 2022 года) предстояло заняться сбором и систематизацией исходных данных и подготовкой концепции Генплана. В течение этого же времени подрядчик обязан был разработать предложения по устойчивому развитию санаторно-курортной, рекреационной зон и зон охраны памятников истории и культуры. 

Судя по тому, что 5 декабря 2022 года подрядчику было перечислено 4,75 млн рублей, с реализацией первого этапа у него никаких проблем не возникло. Следовательно, по крайней мере, за развитие санаторно-курортной зоны Пятигорска теперь можно быть спокойными.

 

         Настораживает только, что за день до этого события, а именно 4 декабря 2022 года, между муниципалитетом и ООО «ГеоВерсум» было подписано дополнительное соглашение к контракту, в соответствии с которым срок выполнения второго этапа работы перенесли с 5 декабря 2022 года на 28 апреля 2023 года. А это уже изменение существенных условий контракта, что так не любят сотрудники Федеральной антимонопольной службы.

 

         Но, как бы там ни было, в конце апреля текущего года основная часть работы по созданию нового Генплана Пятигорска должна быть завершена, подтверждением чему может служить перечисление 13,11 млн рублей на расчётный счёт подрядчика. Правда, некоторые скептики начинают высказывать сомнения относительно того, сможет ли к тому моменту появиться проект Генплана вместе со сведениями о границах населённых пунктов, проектом Правил землепользования и застройки, содержащим графическое описание местоположения границ территориальных зон.

Вполне возможно, что у них имеются на то некие основания. В любом случае ждать развязки возникшей интриги осталось не так уж долго. Можно спокойно понаблюдать за развитием событий. Ну а если что-то опять пойдёт не так, есть верное и надёжное средство, которое называется «дополнительное соглашение».

 

 

 

Зачем Генплан, если есть суд?

 

         В техническом задании, которым должно руководствоваться ООО «ГеоВерсум», указано, что целью Генерального плана является «определение назначения территорий муниципального образования города-курорта Пятигорска, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и градостроительных факторов для обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур».

Однако, как показывает сложившаяся судебная практика, эти слова могут так и остаться благими пожеланиями, а застройка городской территории будет продолжаться исходя из совершенно иных критериев. Что, собственно говоря, мы имели возможность наблюдать ранее.

 

         Как на самом деле происходит застройка территории города-курорта, можно проиллюстрировать на конкретных примерах.

 

         В 2021 году ООО «Строй КМВ» заключило с городской администрацией договор аренды земельного участка площадью 680 кв. м,  расположенного в микрорайоне «Бештау» на улице Украинской, и решило  построить на нём многоэтажку. Разумеется, администрация Пятигорска, ссылаясь на утверждённые Правила землепользования и застройки, отказала в выдаче разрешения на строительство.

Недолго думая ООО «Строй КМВ» обратилось в суд. Как и следовало ожидать, суд встал на сторону застройщика, обязав администрацию совершить действия, направленные на изменение вида разрешённого использования спорного земельного участка на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка») и выдать разрешение на строительство.

 

         В феврале прошлого года Шестнадцатый апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, признавшего незаконным постановление городской администрации об отказе переводить земельный участок, расположенный в посёлке Горячеводском на улице Воровского, 105, из категории «под жилую застройку» в категорию «гостиничное обслуживание».

Возражения представителей администрации о том, что невозможно изменить вид разрешённого использования, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида деятельности (что, кстати говоря, записано в Земельном кодексе и Градостроительном кодексе РФ),  на судью не произвели ровным счётом никакого впечатления.

В итоге суд обязал городскую администрацию вынести постановление об изменении условно разрешённого вида использования земельного участка. Кроме того, мэрию обязали не обращать внимание на превышение предельных параметров разрешённого строительства гостиницы и согласиться с минимальным отступом от границ земельного участка – 0 (!) м.

 

         2 февраля 2023 года Арбитражный суд Ставропольского края вынес решение, признавшее незаконным постановление администрации Пятигорска об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства среднеэтажной жилой застройки по улице Университетской, 4-а, и обязал мэрию выдать разрешение на изменение вида использования данного земельного участка, а также на застройку его с минимальным отступом от границ участка – 0 м и на максимальный процент застройки – 75%.

 

         С декабря прошлого года в Арбитражном суде Ставропольского края рассматривается заявление пятигорского ООО «Лапа», требующего признать действия мэрии незаконными.

 Суть спора заключается в том, что ранее данная компания обращалась в городскую администрацию за выдачей разрешений на строительство гостиницы и жилого комплекса со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой. Все эти объекты застройщик намеревался возвести на земельном участке площадью 1 га, выделененном из территории Верхнего рынка.

 

         Следующее заседание по данному делу назначено на 17 апреля 2023 года. Это может показаться удивительным, но мало кто из пятигорчан сомневается в том, что компания с многообещающим названием «Лапа» сумеет добиться вынесения решения в свою пользу.

Что же касается администрации Пятигорска, то, вероятнее всего, ей в очередной раз придётся наступить на горло собственной песне, т.е. утверждённым Генплану, Правилам землепользования и застройки и прочим градостроительным документам.

 

 

 

 

Комментарии ()