еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Три минус два

Уже в ближайшее время нерешённые проблемы систематизации жилья добавят пикантности в отношения при регулировании капитального ремонта многоквартирных домов. А в дальнейшем – и при реализации программ расселения из ветхого жилья.

Фонтанирующие нововведения в управлении жилищным фондом всё больше пугают жителей своей непредсказуемостью. Существенно облегчаются карманы жителей, а заодно региональные и муниципальные бюджеты. Идёт вал насыщенного ошибками нормативного творчества…

 

Что такое много?

Даже не пытайтесь найти разъяснения привычных словосочетаний. Например, бессмысленно искать однозначное толкование дополнениям «мало» и «много». Их или нет вообще, или каждый раз, когда пытаешься ответить на подобные вопросы, невольно вспоминаются старые анекдоты.

Всё бы ничего, но когда подобные «недоформулировки» используются при регулировании жилищных отношений – появляется безусловная основа для социальных конфликтов.

Опорной градации домов по числу квартир не существует. Больше того, даже однозначного определения многоквартирного дома в законодательстве вы не найдёте, а уж объяснить, что же такое малоквартирный дом, вообще невозможно.

Чёткие формулировки для малоквартирного жилья жизненно необходимы, но их нет. В то же время уже давно используется нормативная систематизация кварталов. Есть кварталы малоэтажной застройки (до четырёх этажей) и кварталы многоэтажной (пять и более этажей).

Когда со столь «сложными» проблемами не могут разобраться в заоблачных высотах власти, может быть, надо кому-нибудь на региональном уровне проявить инициативу для устранения актуальных противоречий и откровенных «ляпов»?

Все вопросы и процессы, имеющие отношение к регулированию содержания и ремонта жилищного фонда, непосредственно зависят от того, является ли конкретное здание многоквартирным домом или нет. Причём основой для отнесения жилого дома к конкретной группе домов являются определяющие правовые и технические критерии.

Беда в том, что многие специалисты в муниципальных образованиях и даже архитекторы не знают об изменениях действующих строительных норм и правил. Пользуются методичками, подготовленными краевыми и местными специалистами в конце прошлого века. Естественно, в них или не учтены последние изменения, или вообще отсутствуют многие документы.

Строительные правила, конечно, не закон. Но когда они продублированы в постановлениях правительства, их нужно выполнять. Ещё в 2006 году введено положение о признании помещения непригодным для проживания. В нём чётко сказано, что под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельный выход на земельный участок или в помещения общего пользования.

Соответственно этому документу, в качестве признаков многоквартирного дома можно выделить наличие не менее двух квартир в таком доме. Обязательным условием является наличие помещений общего пользования и земельного участка. При этом отсутствие помещений общего пользования – коридоров, лестничных клеток подъездов и прочих – не является препятствием для признания дома многоквартирным. Поскольку в этом случае выход на земельный участок должен быть из каждой квартиры.

 

Дорога в никуда

По-другому нельзя определить курс, по которому пошли власти для разрешения противоречий в законодательстве. Вместо того чтобы «по уму» разобраться с «малоквартирным» фондом, выбрано абсолютно неприемлемое решение.

Внесённые в конце 2013 года изменения в Жилищный кодекс позволили исключить из региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов все дома с числом квартир менее трёх. В Ставропольском крае их оказалось более половины от числа всех многоквартирных домов.

Муниципалитеты втихую пересматривают классификацию домов с небольшим числом квартир и переводят их из многоквартирных в разряд прос-

то жилых домов. Но просто не получится. В соответствии с действующими строительными нормами и правилами все жилые дома могут быть или многоквартирными, или одноквартирными. Причём одноквартирные дома строительными правилами отнесены к зданиям с предназначением для проживания одной семьи.

Многие дома с небольшим числом квартир в региональную программу капитального ремонта вообще не попали, поскольку в муниципалитетах их не сочли многоквартирными. Увы, всё зависит от решения чиновника. Что на самом деле – не важно.

Признание одноквартирными внушительного перечня домов с тремя и более квартирами на общей территории рано или поздно вызовет вполне очевидный протест населения. Для жителей сильно усложнятся практически любые процедуры с недвижимостью. Самые безобидные связаны с получением по любому поводу согласия владельцев соседних в «прошлом» отдельных квартир, ставших сособственниками искусственно созданных на бумаге частей одноквартирного дома.

Другими словами, жители разных квартир многоквартирного дома по документам становятся проживающими в одноквартирном доме в разных частях одной уже коммунальной квартиры. Это влечёт ограничения в распоряжении помещениями. Начинает действовать право первоочередного их выкупа собственниками «соседних частей». Потом появится головная боль при согласовании с соседями огромного числа вопросов, связанных с регистрацией новых жильцов, временным пребыванием гостей, перепланировками, переустройством, строительством и т.п. А сколько «крови выпьют» ресурсоснабжающие, кадастровые и иже с ними организации?

Отсутствие реакции краевых органов власти на действия муниципалитетов порождает невероятный хаос в вопросах идентификации этих объектов.

Выведение в тень без правового основания большой части многоквартирного фонда, безусловно, скажется и на финансовых потоках в сфере ремонтных и строительных работ. Кто-нибудь вообще просчитывал потери бюджетов из-за искусственного сворачивания объёмов капитального ремонта? Что мешает создать региональную программу ремонта домов с ограниченным числом помещений, учитывать пожелание жителей и в части участия в этой программе и при определении перечня работ?

Подобные вопросы в нашем крае обычно остаются без ответов при активном внедрении очередной глупости.

 

Где выход?

Не так давно, фактически уже в третьем тысячелетии, впервые подготовлены новые Строительные нормы и правила. Кроме СНиП 2003 года «Здания жилые многоквартирные» ещё в 2001 году введён СНиП «Дома жилые одноквартирные» (с изменениями 2004 года). Эти документы появились ещё до принятия Жилищного кодекса и с тех пор не менялись.

В них вполне ясно определяется понятие жилого блокированного многоквартирного дома. Определены критерии, позволяющие относить составляющие блоки таких домов к категории одноквартирных. А именно: блокированные дома, состоящие из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом жилой блок должен иметь самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям и не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт, а также помещений, расположенных над и под жилыми блоками.

Предельно чётко. Все остальные блокированные дома относятся исключительно к категории многоквартирных.

Фактически подобный отдельный жилой блок, имеющий с соседним блоком только общую стену на общем фундаменте, при соответствии жёстким нормам противопожарной безопасности является бόльшим, чем отдельное помещение под названием квартира. Но и на полноценный жилой одноквартирный дом, расположенный на одном участке с соседним блоком, явно не тянет. Если же не будет общего фундамента и смежных стен - получатся отдельные одноквартирные дома, расположенные на своих пятнах застройки условно разделённого участка. Это значит, что не выдержаны предписанные расстояния для такого рода строений, и они по факту построены с грубыми нарушениями норм застройки.

Напомню. Ранее использовался термин кондоминиум, впоследствии заменённый на многоквартирный дом. Кондоминиум имел чёткое определение как единого комплекса недвижимого имущества, принадлежащего на праве долевой собственности двум и более собственникам помещений. Ранее закон позволял отдельную часть выделять в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос блоксекции не нарушит целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Почему хотя бы на региональном уровне не найти компромисс жилищного и градостроительного регулирования и упорядочить использование нормативных документов?

Последние решения и законодательной, и судебной ветвей власти дают возможность поставить заслон затейливым способам убирать из программы капитального ремонта блокированные дома с квартирами, имеющими выход на приквартирный участок.

Продолжение следует.

Владимир ВОЛКОВ

Комментарии ()