еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Через колено, или о способах улучшения законодательства

Как всегда, в последний день года без объявления «войны» по-тихому опубликованы очередные важнейшие изменения в жилищное и земельное законодательство.

Незаметно прошёл десятилетний «юбилей» Жилищного кодекса. К постоянным переделкам ЖК все уже давно привыкли. Появлялись коррекционные правки, новые главы и даже разделы. Сорок один раз принимались федеральные законы, вносившие в ЖК пакеты изменений. За десять лет переписали заново почти половину кодекса. Бывало, что правки принимались трижды в месяц. Прошлый 2014 год не стал исключением.

ЖК образца начала 2015 года претерпел очередное радикальное обновление. Качество и количество недавно принятых поправок вызывают удручающее впечатление. Чтобы понять их суть, нужно внимательно вчитываться в текст формулировок, сравнивать их различные редакции, сверять с новыми детализирующими положениями в сопряжённых законах и прочих документах.

Новых изменений действительно много. За год ЖК правили восемь раз. Это рекордный показатель.

До этого «рекорд» был установлен в 2012 году. В тот год семь раз принимались новые законы, существенно поменявшие содержание кодекса. Тогда это в основном коснулось переделки разделов или положений о жилищном надзоре и организации муниципального жилищного контроля. Затем ЖК дополнился большим принципиально новым разделом, регламентирующим создание системы капитального ремонта многоквартирных домов.

В 2013 году изменений было меньше. Они носили характер уточнений множества формулировок и норм в связи с изменениями предыдущих лет. В основном это касалось регулирования капитального ремонта, жилищного надзора и контроля, а также нюансов регламентирования работы многофункциональных центров и деталей перехода управления от застройщика после ввода дома в эксплуатацию.

Прошлый 2014 год «подарил» кодексу новые разделы о лицензировании управляющих организаций, о жилищном фонде социального использования и о наёмных домах. Итоговым «хитом» 2014 года стало регламентирование изъятия земельных участков и помещений. Столь радикальных смысловых изменений содержания не было за всю историю ЖК.

 

Землю можно изъять

Последний пакет поправок в основной документ житейских отношений – это прямое следствие весьма серьёзных изменений в Земельный кодекс.

Главное. С января 2015 года подлежат изъятию любые помещения или многоквартирные дома в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков, на которых они расположены.

Регистрировать решения органов власти об изъятии земельных участков и объектов капитального строительства в Регистрационной палате теперь уже не нужно.

Изъятие участка могут инициировать не только государственные или муниципальные органы, но и иные лица. Перечня этих загадочных иных лиц нет. Значит, таким лицом может быть кто угодно. Это становится абсолютно понятным, когда сопоставляешь принятые изменения с другими изменениями земельного и градостроительного законодательства, открывающими столбовую дорогу для строительства.

Это в первую очередь относится к принципиально новому наёмному жилищному фонду. Причём при отсутствии запрета для последующего изменения назначения этого жилья с целью получения выхода на рынок продаж фактически дан зелёный свет новым злоупотреблениям, на фоне которых точечное строительство многоквартирных домов на садовых участках будет выглядеть как детские шалости. Другими словами, издержки застройщиков снижаются, в то же время их прибыль от продажи готового жилья, а не «права на участие», несомненно, увеличится. И всё это «счастье» – при помощи муниципалитетов и в основном за счёт жителей.

Теперь полностью отменены предусмотренные ранее законом процедуры выкупа земельных участков и объектов капитального строительства. Вместо них вводится институт возмещения.

Ранее переговоры о выкупе занимали длительный, чаще всего трёхлетний период. За год до изъятия было необходимо уведомить собственника, затем вести переговоры о выкупе. В случае недостижения согласия право обращения в суд сохранялось в течение двух лет.

Новая схема выглядит следующим образом. Любое лицо может инициировать изъятие земли и соответственно объектов капитального строительства. Далее оно направляет уведомление об изъятии и проект соглашения о возмещении. Ждёт три месяца, в течение которых ему нельзя обращаться в суд. В случае несогласия жителей с условиями возмещения инициировавшее изъятие лицо на основании решения суда принудительно возмещает стоимость имущества и через шесть месяцев после направления уведомления забирает и землю, и недвижимость.

Утешительные «бонусы» тоже есть, но сомнительные.

Первое – в расчёт возмещения при изъятии учитывается стоимость общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле в праве общей собственности. В том числе стоимость земельного участка и расположенных на нём строений.

Скоро для многих жителей станет понятным размер потерь от сложившейся практики «формировать» участки многоквартирных домов по периметру дома. Станет понятна и цена лукавства местных властей, настойчиво реализующих политику максимального урезания этих участков под видом заботы о снижении нагрузки в части оплаты налога на землю. Кстати, в связи с изменением правил налогообложения имущества физических лиц с 2015 года в Налоговом кодексе заложена норма, освобождающая от налогообложения стоимость доли в общем имуществе многоквартирных домов…

Второе – подсластить пилюлю может то, что теперь вместо изымаемых могут предоставить не одно, а несколько помещений взамен старых. Это возможно, только если изымаемые помещения предоставлены жильцам на условиях социального найма и не находятся в их собственности. Новое жильё будет также предоставлено не в собственность, а только на условиях найма. Причём без права приватизации.

Массовая приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов завершается первого марта 2015 года и уходит в историю. Но это уже не имеет принципиального значения.

 

Управление и капитальный ремонт

Следующим неприятным сюрпризом от законодателей стало продолжение наступления на непосредственное управление многоквартирными домами силами самих жителей.

Эта форма управления стала необычайно популярной после введения в практику оплаты расходов на так называемые общедомовые нужды. Секрет прост. В этом случае договоры на поставку коммунальных ресурсов заключались собственниками помещений напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно оплата коммунальных услуг производится по показаниям приборов учёта, установленным в жилых помещениях, причём без каких-либо надуманных дополнительных расходов.

Несколько лет назад в ЖК ввели ограничительную норму. С 2011 года, если число квартир в доме превышало двенадцать, собственники помещений многоквартирного дома при осуществлении непосредственного управления были обязаны заключить договор на обслуживание общего имущества домов с управляющей организацией.

С 2014 года договор с управляющей организацией на обслуживание уже не требуется, но взамен приняли ещё более жёсткое ограничение. Теперь запрещено использовать способ непосредственного управления, если число квартир в многоквартирном доме превышает шестнадцать.

Хочешь управлять – создавай ТСЖ, становись безропотным исполнителем и оплачивай все прихоти монополистов-ресурсников. Для этого снова разрешили то, что запретили несколько лет назад.

С сентября 2014 года снято количественное ограничение в тридцать квартир для создания ТСЖ на базе нескольких домов: «…если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах».

Управляющие организации, как всегда, получили новые преференции. Порядок изменения перечня любых услуг обязательно должен быть указан в договоре управления домом. К тому же, теперь их услуги по управлению домом отделены законодательством от услуг и работ по его содержанию и ремонту общего имущества. Не исключено, что скоро в платёжном документе появится ещё одна дополнительная строка.

Кроме этого, с первого января 2015 года управляющие организации получили право открывать специальные счета и собирать деньги на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (правда, такую возможность им предоставили после того, как региональные операторы уже успели практически всех «загнать в свои объятия»).

Комментарии (0)