Взять УК за рога

- Все наши полномочия четко прописаны в Жилищном кодексе РФ. Говоря  по-простому, мы можем проверить соблюдение требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Проверить качество  коммунальных услуг, правильность начисления платежей и применения тарифов. А вот проверить, сколько денег и на что потрачено управляющими компаниями, могут только собственники. К сожалению, сейчас в стране нет механизма государственного контроля за расходами УК. Единственным контролёром в этой части могут быть только собственники. Если они подозревают, что обслуживающая организация тратит деньги не по назначению, они могут заказать независимый аудит и по итогам проверки. Если выяснится, что деньги УК, допустим, присваивала, обратиться в правоохранительные органы.

- То есть государство опять умыло руки? Предоставив людям самим и за свой же счёт выяснять, куда делись их деньги?

-  Я бы сказал не так. Государство хочет, чтобы люди научились сами управлять своим имуществом. Чтобы в сознании укрепилось понятие «я - хозяин». А раз хозяин, то тебе и карты в руки: проверяй, следи, требуй. К тому же, представьте, сколько ещё пришлось бы наплодить контролёров, если бы государство взяло на себя функции проверки правомерности расходов денег со стороны УК. У нас в крае, например, более четырех тысяч домов находятся в управлении УК, более полутора тысяч в управлении ЖК и ТСЖ, это надо нанять, как минимум, пару сотен сотрудников для контроля за их расходами. Но ведь ни один бюджет не выдержит, если из него платить зарплату такому количеству проверяющих.

К тому же, контролировать, на что УК тратит ваши деньги, не архисложно.   Главное, люди должны знать, как правильно пользоваться теми правами, которые у них есть. Многоквартирный дом - сложный механизм, сложная конструкция, в которой есть общее имущество. К сожалению, не всегда наши граждане понимают, что общее имущество - это и их имущество. Потому что квартира без подъезда, без лифта, без кровли, без фасада, без входной двери и т.д. не может существовать. И насколько рачительно они будут относиться к этому имуществу, настолько и будут потом дальше капитализироваться их квартира, недвижимость, которую  потом можно передавать по наследству. Более того, чем там лучше содержится  это общее имущество, тем меньше потом придется вкладывать денег, тем лучше оно будет сохраняться, не наступит ветхость. И сносить это имущество никогда не придется. И главная задача собственника - понимать, как это правильно делать, как обязывать управляющую компанию очень внимательно относиться к его имуществу. То есть правильно делать коммунальные начисления, применять тарифы, выполнять все прописанные в договоре управления работы.

- А каким образом собственники МКД могут заставить УК или правление ТСЖ работать как надо, а не как захотелось? Каковы рычаги воздействия?

- Контроль, контроль и ещё раз контроль. Собственники должны понимать, что раз они платят, значит, именно они и «заказывают музыку». Ведь в договоре управления чётко прописано, какой вид работ и с какой периодичностью должна выполнять УК. Скажем, уборка подъездов - два раза в неделю, уборка придомовой территории - три раза в неделю, это стоит столько-то, в расчете на год - столько-то и так далее.  Оптимальный вариант – выбрать совет дома из числа самых активных и юридически подкованных граждан. Которые в интересах остальных жильцов будут надзирать за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Только такой подход  гарантирует качество и достоверность выполненных работ, а, следовательно, и оправдает затраченные средства. Так что моя позиция такая: если вы понимаете, что УК не работает, то не надо копить у нее деньги и потом говорить, что вот прошло три года, а они ничего не делают. Надо срочно собирать собрание и переходить в другую компанию. Если УК не хочет давать вам подробный прозрачный отчет по текущему ремонту, не хочет раскрывать информацию, от её услуг нужно отказываться. Нужно видеть четкие цифры, знать, как расходуется каждый рубль, какие работы сделаны, какие нет. По-другому не получится, только так.

- Ну хорошо, собственники должны учиться управлять своим имуществом. А УК не должны разве начать наконец работать по закону и на благо жильцов?

- Положа руку на сердце, если у меня сейчас спросить, какую УК я бы порекомендовал в качестве управляющей организации, я бы не смог ответить. Ибо практически у каждой – много нареканий к работе как со стороны жильцов, так и с нашей. Если пришла жалоба от собственника или инициативной группы, мы выходим на дом, проверяем заявление и в случае установления нарушения выдаем предписание. По истечении срока предписания проверяем. Если предписание выполнено - проблема устранена. Если нет - обращаемся в суд и привлекаем нарушителя к административной ответственности за неисполнение. За прошлый год к нам в управление поступило 4520 обращений граждан, в сфере жилищного надзора выявлено 17871 нарушений со стороны управляющих организаций, выданы 2199 предписаний, составлены 623 административных протокола. Общая сумма штрафов составила 10 миллионов 968 тыс. рублей.

Но, должен отметить, к УК постепенно стало приходить понимание, что если они будут продолжать работать ни шатко ни валко, они просто покинут рынок – у них через суд будет аннулирована лицензия. И за прошлый год ни одного такого случая с аннулированием лицензий не произошло.  Я регулярно встречаюсь с руководителями управляющих компаний и постоянно говорю об одном: нужно заключать с людьми понятные им договоры, абсолютно прозрачные. Скажем, содержание одного квадратного метра -14 рублей. Что в них входит - надо разложить в деталях, в рублях и копейках. Пункт выполнили – совет дома подписал акт. Не оказали услугу - выбрасываем ее из расходов и пересчитываем. И ещё одно. УК не должна манипулировать цифрами, особенно если речь идет о статье «содержание общего имущества». Простой пример. Управляющие компании часто сетуют, что, например, у них много уходит денег на латание протечек в трубах или на кровле. Дескать, за год её пришлось 56 раз латать в одном месте, а это ого-го какие расходы. Но жильцов не должно это волновать. Есть, грубо говоря, утвержденная цифра на содержание имущества дома – будьте любезны в неё «вписываться» и обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями нормативных актов. И залатать трубу один раз, но на совесть, а не сто раз абы как. Нет, конечно, если УК желает, она может латать трубу хоть каждый день, лишь бы она не капала. Но уже за свой счёт оплачивать это удовольствие.

- Валерий Анатольевич, но вот ведь нередки и ситуации, когда так называемые «старшие домов» по сговору с УК или в порядке самодеятельности начинают создавать некие резервные фонды, потом деньги из них тратить на то, что сами посчитают нужным, а не на то, что необходимо дому. Или вообще самовольно вносят в платёжку дополнительную строку – «на видеонаблюдение», «на поливку клумб», на что угодно. Как быть людям в этой ситуации?

- Никаких резервных фондов и прочих «заначек на чёрный день» законом не предусмотрено. По закону, раз в полгода должен делаться сезонный осмотр дома, выявляться те недочеты, которые требуют устранения в рамках текущего ремонта. Потом собирается общее собрание, на котором жильцам докладывают: вашему дому нужно выполнить текущий ремонт каких-то элементов дома, стоить это будет столько-то и столько-то. И только если жильцы на собрании одобрят это предложение, в платежных документах может появиться строка на текущий ремонт.

 А если старший дома действует не в интересах жильцов, а в каких-то собственных, занимаясь самодеятельностью, его также может сместить с должности только общее собрание жильцов. 

- Ещё один болезненный вопрос – плата за общедомовые нужды, которая резко выросла с нового года. Почему и отчего это произошло, мы уже все поняли. Остался вопрос – что делать? Что выполнено в плане усмирения аппетитов УК до момента приведения нормативной  базы в соответствие с реалиями?

- Действительно, с начала года плату за ОДН управляющие организации должны начислять не выше установленного норматива. Которые, как известно, у нас далеки от совершенства и поэтому сейчас приводятся в соответствие с реалиями. Тем не менее, воспользовавшись некоторой неразберихой, многие УК выставили жильцам счета по верхней планке. Однако во многих МКД проведены энергосберегающие мероприятия, и, следовательно, расход ресурсов значительно меньше норматива. Чтобы прекратить произвол, наше управление совместно с министерством ЖКХ края провело ряд встреч с руководителями УК и потребовали пресечь порочную практику легкого обогащения за счет жильцов, а также сделать перерасчет за некорректно начисленные суммы. И до утверждения новых нормативов настоятельно рекомендовали начислять плату за ОДН, исходя из анализа фактического потребления ресурсов каждого конкретного МКД за прошлый год. Пересчитать же нормативы потребления холодной и горячей воды, отведения сточных вод и электроэнергии для содержания общего имущества в МКД министерству ЖКХ СК предстоит до 1 июня.