еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Кривое зазеркалье земельного учёта

Преступные просчёты в работе высших правительственных структур в сочетании с непростительными упущениями федерального законодательства привели к безостановочному тиражированию искажений технической и правовой информации о земельных участках. Весь поток информационного бреда десятилетиями сливается в органы кадастрового учёта и отражается в сведениях ЕГРН. В конечном итоге данный рукотворный кошмар не только ощутимо усложняет жизнь людям, но и приводит к весьма значительным потерям принадлежащих им территорий с кадастровой стоимостью в сотни миллионов рублей.

Закрывая глаза на вопиющее беззаконие, властные органы многие годы с редким упорством создают условия заинтересованным лицам для бесконтрольного захвата и перераспределения земель.

Мало кто из граждан избежал неимоверных препятствий при оформлении давным-давно обретённых земельных участков. Нередко встающие перед законными владельцами проблемы настолько сложны и запутаны, что в рамках закона практически невозможно найти способы их разрешения. Люди оказываются один на один с мощнейшей бюрократической машиной фактически без надежды добиться справедливости и избежать реальной утраты своей земли.

Шесть лет назад «Ставропольский репортёр» в резонансном материале «Технология обмана» первым затронул тему неблагополучного положения с оформлением документации земельных участков (№16 от 24.04.2012 года). Все эти годы затянувшееся расследование не прекращалось ни на минуту. Использовались все доступные варианты поиска ответов на поставленные вопросы, включая обращения в суды. Результат не только превзошёл ожидания, но и вызвал у специалистов, занимающихся этой проблемой, состояние, близкое к ступору. Потому что того, что делалось и сейчас продолжает делаться, не должно быть вообще. Нигде и никогда.

Немного истории

Для понимания проблемы вернёмся в начало девяностых годов.

В советский период земля находилась только в государственной собственности. Поэтому всё, что касалось земли, было исключительно в ведении органов власти. Другое дело строения и сооружения.

У объектов капитального строительства были разные собственники, и это не только органы власти или граждане. В числе собственников были кооперативные, общественные и другие организации. Соответственно, государству пришлось создать систему учёта различных строений. Появилась система органов технической инвентаризации. Изначально это были Геобюро, впоследствии преобразованные в знакомые БТИ. Плохо, хорошо, но предприятия технической инвентаризации справлялись не только с инвентаризацией и учётом, но и с оценкой и даже регистрацией прав на строения. Попутно эти организации были хранителями достаточно большого архивного фонда.

Что касается учёта земельных участков, то тут всё основательно запутано.

Поскольку земля была государственной, то и учёт земель поручили местным Советам. Чаще всего этим занимались местные подразделения по вопросам архитектуры. Архивное делопроизводство велось далеко не лучшим образом.

Чёткой регламентации деятельности в этих подразделениях не было. Должностные лица сильно зависели от волеизъявлений руководителей исполкомов и прочих начальствующих органов. Соответственно, были вынуждены выполнять беспрекословно и буквально все их требования, даже когда они не отличались корректностью.

Системные просчёты земельного учёта

Есть множество нюансов при реализации земельных отношений.

Мало кто знает, но на каждый земельный участок местными властями всегда оформлялся технический паспорт. Это был советский аналог нынешнего межевого плана. Не нужно его путать с техническими паспортами строений, которые оформляли в БТИ. Это совершенно разные документы из разных ведомств.

Так вот, о существовании этих самых технических паспортов земельных участков ответственные должностные лица, как выяснилось, включая даже и федеральных начальников, попросту забыли. Ни в одном документе федерального уровня нет даже упоминания о необходимости использования сведений из этих главных документов для инвентаризации земель или при создании первичного земельного кадастра. Этот факт, как бомба замедленного действия, был заложен в фундамент всех будущих земельных отношений ещё до начала масштабных земельных реформ. Это первый и основной федеральный ляп, ставший самым роковым для населения страны.

Следует отметить, что необъяснимая забывчивость должностных лиц проявлялась и до начала коренных земельных преобразований.

Приведу типичный пример. Ещё в советские времена при реализации планов застройки из площадей давно существующих личных подворий в соответствии с решениями исполкомов постоянно вырезались территории для нового строительства. В каждом таком решении обязательно был пункт об отводе нового участка на местности и подготовке технического паспорта этого земельного участка.

Но вот беда. Внести изменения в технические паспорта исходных земельных участков, которые затрагивались такими решениями, чиновники забывали. О том, чтобы информация об изменениях территорий существующих участков при этом передавалась ещё и в БТИ, говорить вообще не приходится. Вытекающие по новым решениям изменения площадей исходных домовладений не отражались ни в технических паспортах земельных участков местных органов власти, ни в технических паспортах объектов капитального строительства БТИ.

Таким образом, задолго до начала разграничения прав собственности на землю тогда ещё государственными органами и в документацию о правах на землю, и в техническую документацию о границах участков под объектами капитального строительства искусственно закладывались неразрешимые противоречия. Это уже второй ляп, своего рода привет из советского прошлого.

К сожалению, впоследствии основой получения сведений для инвентаризации всех земельных участков послужили отнюдь не материалы технических паспортов земельных участков, как это следовало бы ожидать. О них, как всегда, забыли.

В качестве основы документальной базы инвентаризации участков послужили архивы БТИ и технические паспорта объектов капитального строительства. Как вы уже поняли, в этих документах содержалась весьма скудная и значительно искажённая информация о землеотводах, если она вообще там была. Достаточно сказать, что в типовой форме технического паспорта здания была предусмотрена лишь одна графа с информацией о площади участка по исходному землеотводу. Это третий ляп.

Ошибки можно было исправить в девяностых годах при проведении работы по инвентаризации земель. Денег на эту масштабную, безусловно, очень нужную инвентаризацию тогда потратили немерено. Вот только результат затрат не оправдал из-за недопустимых организационных ошибок.

Причина проста. В переходный период после прекращения деятельности советских органов полностью были провалены вытекающие из постановлений правительства мероприятия по созданию и деятельности согласительных комиссий для проработки материалов инвентаризации земель. Результаты работы и обоснованность затрат никто не проверял. Оно понятно: в то время, когда делили страну, было не до подобных мелочей. И это уже четвёртый государственный ляп всеобщего земельного учёта.

Наконец, пятый ляп на совести уже муниципальных чиновников второй половины девяностых годов. Не проверенные, не уточнённые, не согласованные материалы инвентаризации в массовом порядке сливались ещё и в Государственный фонд данных Росрееестра. Причём с многочисленными «творческими доработками» исходя из понятий местных деятелей.

Во многом некорректные сведения последовательно становились основой для Земельного кадастра, затем Государственного кадастра недвижимости и, наконец, для Единого госреестра прав. С 2017 года сведения ЕГРН считаются единственным подтверждением права.

Кем-то вновь нарисованная очень спорная документация официально признаётся бесспорной.

Без восстановления дел по первичным документам из архивов с учётом сведений истинных исходных материалов технических паспортов земельных участков, как это требует закон, перспектив для действий с землёй, по сути, и нет.

Доказать в суде, что нарушение права гражданина имеет место по причине многолетних системных глупостей, чаще всего становится невыполнимой проблемой. Суды длятся годами. Это если ещё удастся к ним обратиться, пройдя через иезуитские процедуры принятия исковых заявлений к производству.

Особенности национального учёта

Парадоксальная ситуация. Архивы и сведения всё же есть. Только вот подтверждений того, что эти архивы и сведения реально существуют, оказывается, нет.

Такое только у нас возможно. Какой-то бумажный иллюзион муниципальных «цирков».

Главный архитектор муниципалитета или другое уполномоченное лицо по заказу очередного «инвестора» готовит схему расположения нового участка. Частный кадастровый инженер определяет координаты приглянувшегося участка по предоставленной архитектурой схеме. Госчиновники ставят участок на кадастровый учёт. Затем появляется распоряжение об утверждении этой схемы расположения нового участка. Участок передаётся владельцу, а сведения о правах на него вносят в ЕГРН.

Потом вдруг выясняется, что этот новый участок оказался внутри давно существующего старого. Причём сведения о существовании старого участка никто не проверял. Это тем более удивительно, что технический паспорт земельного участка находится буквально над головой этого главного архитектора – в архиве местной архитектуры этажом выше.

Когда ошибка выявляется, Росреестр занимает глухую оборону. Стоит насмерть. По мнению чиновников этого ведомства, какому первому участку нарисовали липовые спутниковые координаты, тот и «правильный». Если нет координат, то и участка как бы не существует. Соответственно и прав на него тоже.

Заглядывать в закон и разбираться в деталях государственным регистраторам, что называется, в лом. Невдомёк им и то, что в законе чётко указано, что для ранее учтённых участков, то есть давно существующих, их площадь не может меняться в ту или иную сторону более чем на десять процентов от действующих землеотводов. Но не в разы или в десятки раз в сторону уменьшения, как это нередко имеет место сейчас, особенно после выполнения заказной процедуры уточнения их границ.

Кстати, отсчёт этих процентов должен вестись от размера площади, определённой последними по датам действующими документами, принятыми до 1993 года. Чёткие установки закона о том, что действующие до создания Госкадастра землеотводы пересмотру не подлежат, как это видно, мало кого волнуют. Да и сведения о существовании участков и прав на них в Росреестр по официальным каналам не поступают. Если документы приносят граждане, то во внимание эти сведения не принимаются, а граждан посылают подальше, в лучшем случае в суд.

К слову, по многим вопросам обжаловать в суде действия органов власти теперь вообще невозможно, если не представишь диплом юриста или договор с адвокатом. Это всё равно как если бы для обращения в поликлинику нужно было бы предоставлять диплом медицинского вуза или обращаться за медпомощью только при посредничестве нанятого частного врача…

Но вернёмся к главному архитектору. Допустим, он искренне хочет всё сделать правильно. Всё равно не сможет! Потому что это реально возможно лишь только тогда, когда имеются хотя бы какие-нибудь зацепки для поиска нужных данных. Архивы местных архитектур, если вообще сохранились, не оцифрованы и находятся в состоянии, оставляющем желать лучшего. Хранящаяся информация не привязана к привычным для нас адресам. Сами адреса штука тоже непостоянная, потому как чиновники меняют их под свои интересы.

Проверено на себе. На запросы с указанием почтовых адресов земельных участков получены ответы, что сведения отсутствуют.

А вот на запросы с указанием дат и номеров исходных решений исполкомов об отводе этих же участков по этим же адресам получены положительные результаты. Информация есть, и в полном объёме. Документы действующие никем не оспаривались и не отменялись. Есть даже документы о произведённых землеотводах на местности и даже о закреплённых правах. Есть всё, но в Росреестре нет ничего.

Местными властями материалы фактически не используются. Действительно, и зачем им усложнять себе жизнь, да ещё и в интересах жителей?

Созданы все условия для весьма фривольного обращения с указанными архивными материалами в сочетании с безнаказанным сокрытием информации. При желании не чистым на руку должностным лицам не составит никакого труда уничтожить или изменить исходные архивные документы. Уж не в этом ли причина всех безобразий, включая непрерывную практику массовой точечной застройки?

Корень зла

Зло в том, что все ценнейшие архивы архитектурно-строительных подразделений органов местного самоуправления с их бесценной информацией находится вне правового поля. Напрочь выпали из него по забывчивости и головотяпству ответственных лиц или ещё какой «уважительной» причине.

Материалы этих архивов не отнесены к государственному архивному фонду, как это должно быть. Не стали они также составляющей и муниципальных архивных фондов. Они ничьи. Бесхозные. По большому счёту эти бумаги при желании за давностью лет можно просто выбросить. На федеральном уровне о них забыли, и на местах они оказались никому не нужны.

Тот факт, что этим материалам до сих пор не придан статус государственного архивного фонда, совершенно не укладывается в голове. Почему это не сделано? Почему не проведён учёт материалов? Почему в этих бесхозных архивах материалы не оцифрованы? Почему все эти информационные массивы не взяты под охрану и не определены ответственные за их сохранность? Почему массивы этих документов или хотя бы их копий отсутствуют в Госфонде данных Росреестра?

Слишком много этих «почему», особенно если учесть тот факт, что с подобного рода архивами БТИ всё перечисленное уже давно сделано.

Сейчас, когда функции БТИ раздали множеству федеральных, региональных и частных ведомств, собранным за многие годы архивным материалам, хоть и с опозданием, придали статус регионального государственного архивного фонда. Материалы учтены и отсканированы. Оцифрованные копии всего архивного фонда переданы в кадастровые палаты. Сказать, что все эти процедуры прошли гладко, нельзя, но в целом при желании можно разобраться с множественными непонятками большинства существующих объектов. Материалы являются основой для эффективного учёта объектов капитального строительства, и не только.

Таким образом, власти всех уровней, допустив мыслимые и немыслимые системные ошибки, также системно поспособствовали минированию правового поля земельных отношений. С разрушительными последствиями этой беспрецедентной халатности обычные жители нашей страны сталкиваются ежедневно.

Конца этому процессу не видно. На сегодняшний день в отношении девяноста процентов государственных земель даже не начинались хотя бы какие-нибудь попытки их кадастрового учёта.

С 2019 года после вступления в действие новых законов с колоссальными проблемами столкнутся все владельцы садовых участков. Территории почти восьмидесяти процентов садовых объединений находятся в подвешенном состоянии и не имеют необходимых документов на землю, как, впрочем, и большинство садоводов на свои шестисоточные наделы.

Ну а для повествования о «приключениях» населения бывших территориальных районов нашего края после очередного перекраивания их границ под модные городские округа слов вообще нет. Зато много нелестных выражений звучит в адрес всяких начальников у людей, столкнувшихся с искусственно созданными проблемами при оформлении своей недвижимости. Элементарная безграмотность руководства при реализации затеянных пертурбаций привела к адресному ступору и регистрационному коллапсу из-за несоответствия имеющихся документов новым названиям населённых пунктов.

И вот мне интересно, а какой же будет дальнейшая судьба земельных архивов в упраздняемых муниципальных образованиях?

Комментарии ()