еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Территории бесправия

Сложно найти ещё где-нибудь большее разнообразие нарушений и злоупотреблений, как на садовых и дачных территориях. В наших «садовонезадачливых» объединениях любые глупости, какие только можно придумать, многие годы приумножаются и возводятся в степень.

Даже в Докладе Уполномоченного по правам человека в РФ за 2014 год происходящее в СНТ и ДНТ названо «условным землевладением».

 

Почему сложилась такое положение?

Корни уходят в историю. На протяжении значительного периода времени законодательные манёвры государства заключались в том, чтобы не давать землю людям. Для великой державы всегда требовались дешёвые рабочие руки. Причём хозяева этих рук должны были думать исключительно о производстве, а не отвлекаться на всякие мещанские глупости.

Крошечные клочки земли стали выделять гражданам на отдалённых неудобьях только тогда, когда в стране стало совсем плохо с продовольствием. Да и с жильём было не лучше. Вот и вынуждены были заняться экспериментами по «скрещиванию» производственно-продовольственных и жилищно-земельных отношений. В результате этих социальных экспериментов сегодня получили неуправляемые садово-дачные гибриды с непредсказуемыми перспективами дальнейшего существования.

 

Несносное правление

Коммунальные квартиры с их извечными непреодолимыми дрязгами – это эталоны общежития по сравнению с процессами в рукотворных садово-дачных «шанхаях».

На сегодняшний день и при обороте земельных участков, и в отношениях между людьми сложились, пожалуй, худшие из всех форм жилищно-коммунального взаимодействия.

Члены товариществ и кооперативов становятся заложниками своего руководства, и в первую очередь председателей. Контролировать их действия практически невозможно. По закону председатель является официальным «единоличным представителем» юридического лица с неограниченными возможностями, даже если более половины изначальных членов объединения в качестве протеста или от безысходности вышли из его состава.

Работа исполнительных органов (правлений) в таких товариществах сводится к единственной цели – получить больше денег с владельцев участков.

Коммунальные услуги – это отдельная песня. С электричеством и газом одни проблемы. С водоснабжением не лучше. Техническая вода, если она есть, «минерализована» ржавчиной и прочей грязью, постепенно догоняет по стоимости настоящую минеральную воду. Централизованной канализации нет нигде. Всё это коммунальное «счастье» стоит очень дорого. Дороже, чем на уже сложившихся селитебных территориях.

Управление плохое и тоже обходится дороже, чем в многоквартирных домах. Контроль со стороны общих собраний как высших органов управления отсутствует. К тому же, собрание собрать значительно труднее, чем в многоквартирном доме, а рассчитывать на эффективную работу этих сходов, по меньшей мере, наивно. Создание представительных органов, хотя бы наподобие советов многоквартирных домов, законодательством не предусмотрено. Да и кто захочет тратить время и нервы на работу, результат которой заранее предсказуем?..

Лицензирование деятельности для органов управления в потребительских объединениях не требуется. Если председателей ТСЖ и жилищных кооперативов скоро обяжут сдавать экзамены, то дачным «правителям» не грозит даже эта элементарная проверка на пригодность к работе.

 

Земля и неволя

Коммунальные и административные войны на садово-дачных территориях это только часть проблем. Существуют ещё и кадастровые – результат «продвинутых» приёмов межевания.

На картах городов эти во многом бросовые земли представляют собой сплошные белые пятна. Кадастровый учёт садовых участков – это свод искажённых и противоречивых данных с огромным количеством ошибок. Достаточно взглянуть на Публичную кадастровую карту на открывшемся сайте Росреестра.

Решение земельных вопросов в крае давно идёт по сценарию «кто первый встал – того и тапки». Такой подход, уже ставший классическим, с исключительным размахом применяется и в отношении садовых участков. После применения «спутниковых технологий» имеются даже случаи «перелёта» земельных участков даже из других кадастровых кварталов, а о некорректных методах работы по установлению границ можно писать книги.

Приведу несколько примеров.

В Шпаковском районе на территории садового товарищества «Авиатор» земельный участок с чётной стороны улицы, не имеющей названия, переместился на нечётную сторону той же улицы и поставлен на кадастровый учёт с уточнёнными границами и исходным чётным номером. Думаю, сделано это не без содействия правления. Можете себе представить удивление людей, когда на используемых ими много лет участках появился новый собственник с уже построенным домом.

Для многих граждан стало невозможно выполнить какие-либо действия по уточнению и согласованию границ своих ранее учтённых участков. Продолжать вести активную хозяйственную деятельность на остальных участках, «задетых» подобным межеванием, тоже бессмысленно. Понимая, какой объём работы придётся сделать, да ещё с учётом сложившегося «делового» оборота наших судов, многие попросту отказываются от этих участков. Результат – две улицы с чётными и нечётными номерами оказались с заброшенными участками. Вместе с тем который втиснули куда не надо.

Другой пример. Буквально за неделю до окончания работы над статьёй в редакцию обратились владельцы участков из ДНТ «Ягодка» в Ставрополе: доверенное лицо Л.И. Анацкой, С.В. Карагодин и другие.

Их обеспокоили действия председателя товарищества Елены Маркиной, получение полномочий которой оспариваются в Октябрьском суде. Е.Н. Маркина уведомила некоторых владельцев участков о том, что существующая дорога с твёрдым покрытием и установленные вдоль неё бетонные столбы с работающей электролинией планируют отдать под новый участок. Причём формирование этого нового участка происходит в непосредственной близости к крутому склону, под которым находится подпорная стена ливнеотвода железнодорожного полотна. После такого рода землеустроительных работ будет вообще сложно подъехать к существующим участкам, не говоря уже о том, чтобы иметь место для разворота транспорта или прокладки коммуникаций.

Собственники наделов, интересы которых могут быть затронуты, пытаются понять, на каких основаниях всё это делается. Стараются найти возможность остановить подобные инициативы председателя, обладающего невыясненными полномочиями.

Кстати, знакомство с публичной кадастровой картой этого объединения выявило существование на его территории участков, отнесённых к разной юрисдикции: самоликвидированного садового товарищества (СТ); общественного объединения – коллектива садоводов-любителей без образования юридического лица (ОО КСЛ); дачного некоммерческого товарищества (ДНТ). Всё с одним и тем же названием «Ягодка». Причём последнее товарищество не может являться правопреемником исходного. Соответственно и статус земель общего пользования фактически никем не определён.

Понятно, что при таком правовом хаосе о каких-то правилах земельного регулирования вообще говорить уже не приходится.

Такие примеры не единичны, их слишком много. Несчастные люди…

 

Архитектурно-планировочный хаос

Пока участки были садовыми и использовались сезонно для сельскохозяйственных работ, особых проблем не возникало. Садовые объединения находились под опекой крупных предприятий. Да и столь масштабного воровства и вандализма в те годы не наблюдалось.

Всё поменялось после того, как разрешили строить, а затем была ещё и декларирована «возможность» постоянного проживания в чистом поле.

У нас, в пыльной степи, никогда не шла речь о возможности постоянного проживания на территориях коллективного садоводства.

Дачных участков в том понимании, как в Подмосковье, у нас не было и нет. Да и площади участков сильно отличались. В нашем крае с его безграничными просторами изначально давали по четыре с половиной сотки под коллективное садоводство и огородничество. В центральных регионах выдавали более значительные по площади участки для отдыха и для строительства жилья с возможностью постоянного проживания при соответствующей инфраструктуре. Располагались они в красивой местности, на землях с высокой степенью рекреационных возможностей, как правило, с лесом и водоёмами. Кстати, управление этими районами специфического проживания было двойным, ведомственным и государственным. И управлялось всё это хозяйство централизованно по традиционным схемам порой даже лучше, чем коммунальное жильё в городах.

На Ставрополье планировочными вопросами на длительную перспективу вообще никто себя не утруждал. Вместо содействия товариществам, наоборот, созданы непреодолимые барьеры. Их никто даже и не пытается преодолевать. Очень дорого и хлопотно. Идёт целенаправленная хаотичная застройка. Нередки случаи самовольного строительства и прихвата земель. Своды правил с требованиями к застройке и планировке остались в параллельной реальности. И о них мало кто вспоминает.

Фактически все работы по перспективной планировке садовых и дачных территорий игнорируются даже на уровне муниципальных властей. Региональный регистр строящихся домов на Ставрополье никогда не вёлся. Нет обоснованных программ создания и использования подводящей инфраструктуры и строительству подъездных дорог.

В то же время всё чаще появляются требования частных лиц, аграрных организаций, лесхозов и т.п. с требованием оплаты за проезд по дорогам, а также за использования прочих объектов некогда общей инфраструктуры. Всё это приходится оплачивать по коммерческим расценкам, зависящим лишь от жадности собственников.

Единицы объединений по стечению обстоятельств, оказавшихся в охвате городской инфраструктуры, смогли разобраться со своими территориями. Эти редкие примеры, скорее, исключение из правил.

 

Без перспективы

В настоящее время только в краевом центре числятся 124 товарищества с охватом около десяти тысяч земельных участков. Никто не знает точное число этих участков, их истинную площадь и размеры общих территорий внутри объединений. Работой этой никто, в сущности, не занимается и заниматься, судя по всему, не будет. Некоторые садовые товарищества уже давно прекратили существование. Землепользование кое-где ещё ведётся, но, как говорится, по умолчанию.

Мечтающих копаться не столько в земле, сколько в грудах всякого рода дорогущих бумаг, становится всё меньше. Также как и желающих жить в «хоромах» с видом из окна на уборную соседа. Стоимость участков снижается вместе со спросом. Проблемная недвижимость всё чаще оказывается бросовой. Примерно 70% собственников отложили использование своих владений. В лучшем случае некоторые что-то платят, да ещё кто-то иногда убирает траву.

Тем временем кадастровая стоимость земли, домов и всех прочих строений становится запредельной. С этой стоимости придётся платить огромные налоги, не имеющие под собой какого-либо экономического обоснования.

Думаю, скоро начнётся массовый добровольный снос «владений». Помните, при Никите Хрущёве вырубались деревья после введения очень похожего по существу налога на объекты недвижимости, к которым в то время ещё относились и деревья.

При таком отношении властей перспектив немного.

Что дальше? А дальше нужно менять статус земель.

Использовать компромиссные полумеры уже не получается. Пришло время придать территориям бывших садоводческих объединений статус кварталов малоэтажной застройки для комплексного развития и обеспечения проживающего населения инфраструктурой (общественным транспортом, медпомощью, почтовыми услугами, детсадами, школам и т.п.). Конечно, там, где это возможно, а там, где невозможно, придётся принимать решения о прекращении использования этих земель и об изъятии этих территорий.

Правовые основания для выведения заброшенных территорий из-под примитивного «псевдоколхозного» управления имеются. Только городские власти совершенно не заинтересованы в подобной практике. Рассматривать это направление даже в качестве отдалённой перспективы они явно не собираются.

Муниципальное руководство не желает ставить себя на место рядовых граждан. Как им действовать? Есть недвижимость, многим уже не нужная, но проблем с ней много. Оформить её нельзя или очень сложно и хлопотно. Да и зачем? Продать всё равно невозможно – нередко это имущество вообще неликвидно. Но и бросать жалко, есть фактор привыкания. В то же время жители готовы отдать муниципалитетам такие «богатства» под обязательства или гарантии на перспективу.

Ранее уже звучали предложения муниципалитетам начать приём таких участков по обмену на местные ценные бумаги.

Пожалуй, сегодня вполне оправданно сформировать рынок обязательств отложенного обмена с возможностью их оборота. Такие обязательства могут иметь хождение земельного векселя с номиналом по кадастровой стоимости сроком на 50 лет. Разрешить оплачивать такими обязательствами часть стоимости приобретаемых участков на торгах. Это можно делать и при покупке соседних участков, и при покупке новых участков в кварталах цивилизованной планировки с возможностью долгосрочного использования.

Цель понятна – обеспечить прямые отношения с собственниками точечных объектов в малоэтажных кварталах поселений.

 

Фрагмент Доклада Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2014 год

«Условное землевладение»

Граждане могут легко лишиться своей земли, оставаясь де-юре её собственниками.

Существенная часть жалоб, поступающих к Уполномоченному, связана с опосредованным лишением граждан права собственности на земельные участки, несмотря на наличие законных оснований возникновения данного права и признания его государством.

Люди в соответствии с действующим законодательством приобретают земельные участки (на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятого в пределах его компетенции; по гражданско-правовым сделкам, оформленным надлежащим образом; в порядке распределения между членами садовых и дачных товариществ, который отражён в соответствующих документах) и считают себя их собственниками, поскольку право было в установленном порядке зарегистрировано или приравнено к зарегистрированному, как то предписано положениями пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При попытке размежевать свой учас-ток с целью установления границ и внесения соответствующих сведений в Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) собственник узнаёт, что его участок имеет не только иной адрес, но и нового владельца. Причиной возникновения таких ситуаций является общеизвестный факт, что до принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельные участки ставились на учёт декларативно, то есть без определения границ. К сожалению, это используется не только недобросовестными членами правлений садовых и дачных некоммерческих товариществ (далее – СНТ и ДНТ), но и органами государственной власти и местного самоуправления. Зачастую они принимают решения о формировании «нового» земельного участка, присвоении ему иного адреса, сопровождающееся установлением границ земельного участка, и предоставлении юридическому лицу или гражданину без выяснения факта наличия или отсутствия прав на него иных лиц или игнорируя имеющиеся о них сведения.

По искам граждан, являющихся фактическими и титульными собственниками таких земельных участков, суды приходят к выводу о невозможности их идентификации ввиду отсутствия границ и, как следствие, – о недоказанности заявленных прав. При этом первичные землеотводные документы либо не исследуются, либо во внимание не принимаются. В то же время права новых землевладельцев, землепользователей или собственников спорного земельного участка признаются судом, земельный участок прежнего собственника снимается с кадастрового учёта, что ведёт к юридической ликвидации данного объекта недвижимости.

В результате гражданин остаётся титульным собственником земельного участка, поскольку его зарегистрированное право никем не оспорено, но в то же время сам объект права отсутствует. То есть право на бумаге есть, а по факту указанного в документе земельного участка нет.

Уполномоченный полагает недопустимой подобную практику, поскольку при снятии земельного участка с кадастрового учёта и аннулировании записи в ГКН на основании решения суда граждане утрачивают право на земельный участок не в результате оспаривания своего зарегистрированного права, а путём искусственного (виртуального) уничтожения земельного участка. Более того, земельный участок, на который зарегистрированное в силу закона право собственности давно возникло у конкретного лица, перераспределяется или продаётся другому лицу, т.е. фактически изымается у первого собственника без правовых оснований.

Невозможность добросовестного приобретателя земельного участка отстоять свои права обусловлена недооценкой специфических особенностей земельного участка как объекта права. Суды, снимая земельный участок с кадастрового учёта без оспаривания зарегистрированного права его титульного собственника, полагают, что органы власти или местного самоуправления, в компетенции которых находится данный вопрос, «нарежут другой кусок земли». А что делать, если свободных земель уже не осталось? Как быть с зарегистрированным и никем не оспоренным правом первого собственника земельного участка?

Выход из создавшейся ситуации состоит в неукоснительном соблюдении правоприменителями норм закона, регулирующих отношения собственности. Принятие Пленумом Верховного Суда Российской Федерации специального постановления, разъясняющего нижестоящим судам особенности рассмотрения гражданских дел по земельным спорам, могло бы существенным образом способствовать правовой защищённости граждан в данной сфере.

(Доклад полностью опубликован 07.05.2015 года в «Российской газете»)

Комментарии (0)