еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

В одну телегу впрячь не можно…

Постоянно оказываешься невольным свидетелем возмущения людей нашей коммунальной действительностью. Дело привычное. Одно удивляет – у жителей до сих пор отсутствует понимание глубинных причин этого безобразия.

Четверть века продолжаются реформы ЖКХ. Оптимистические декларации властей плохо вписываются в рамки здравого смысла. Постоянные неуклюжие попытки что-то менять лишь раздражают население.

Обеспокоенность вызывает не только ухудшающееся состояние жилья. Разрушается элементарное человеческое взаимодействие и теряется способность к объединению для преодоления проблем.

 

Невероятное – очевидно

Ещё классик предупреждал – «В одну телегу впрячь не можно коня и трепетную лань…». В нашу коммунальную «телегу» запрягать можно всё. В этой сфере уже многие годы государство целенаправленно приравнивает некоммерческие объединения граждан к коммерческим организациям.

Что может быть общего в стремлении жителей хоть как-то обеспечивать свои потребительские нужды и в направленной на извлечение прибыли профессиональной деятельности представителей бизнеса? Ответ понятен –

желание государства любой ценой иметь дополнительные источники для пополнения бюджета. Причём не столько за счёт доходов поставщиков ресурсов, сколько от стремительно возрастающих расходов жителей и пытающихся удержаться на плаву мелких организаций.

Что и говорить, в создании невыносимых условий преуспели! В отношениях с поставщиками ресурсов, фискальными и прочими органами потребительские объединения собственников недвижимости сегодня вынуждены подчиняться тем же требованиям, которые предъявляют работающим на рынке организациям с ориентацией на получение прибыли. Результат столь «мудрой» политики печален. Очевидным становится уход ТСЖ и кооперативов от жёсткого административного давления при формальной некоммерческой деятельности в тихий стан не имеющего оформления непосредственного управления.

 

С больной головы на… другую

Мелкий и средний бизнес обслуживающих и управляющих организаций тоже повернул в тень.

Новоявленные исполнители, как теперь называют управляющие организации, изначально были лишены возможности закупать ресурсы на оптовом рынке и перепродавать их жильцам по утверждённым тарифам. Затем с помощью властей ресурсоснабжающие организации переложили на горемычных исполнителей ещё и обязанность компенсировать им все выпадающие доходы. Откуда брать деньги для расчётов за потери и неплатежи?

Управляющие организации для затыкания собственных дыр уже не могут вытягивать дополнительные деньги с находящегося за чертой платёжеспособности населения. Даже долги взыскать проблематично – очень сложно, дорого и долго. Штрафы растут. Административное давление драконовское. Издержки колоссальные. Ещё и лицензирование ввели…

Кому понравится быть вечно виноватым и, к тому же, совершенно бесправным исполнителем чужих коммунальных услуг? Кому по силам обеспечивать за свой счёт спокойную жизнь ненасытным ресурсным монополистам и чиновникам?

Выхода из этого положения через лабиринты нашего нынешнего законодательства нет. Терять доходы и зарплату работникам низовых организаций сферы ЖКХ не хочется. Снова придумывать различные способы «относительно честного» отъёма денег бессмысленно. Остаётся ловчить и прятаться…

 

Слагаемые управления

Управление – дело специфичное и применительно к жилищным отношениям имеет достаточно разноплановое содержание.

Жителям не удосужились разъяснить, в каком значении используется расхожий термин «управление» в том или ином случае. Большая часть населения не имеет ни малейшего представления о смысловом наполнении этого понятия применительно к конкретным отношениям. Населению заморочили головы. Три способа управления, упомянутые в Жилищном кодексе, в общем, таковыми не являются. Это скорее неудачно продекларированные рамочные подходы.

Не запрещённых законом способов не три, а значительно больше. Если говорить о Жилищном кодексе, то и там способов этих можно определить несколько больше трёх.

По форме управления – при помощи или без юридического лица. По цели управления – коммерческое, некоммерческое или потребительское. Сочетание только этих критериев даёт уже шесть вариантов.

В каждом из этих вариантов сочетаются ещё и прикладные отношения по трём уровням воздействия. Абсолютно разных – и по содержанию, и по применению.

Главным по значению, но совершенно нереализованным в нынешних условиях, является уровень представительства, определяющий волеизъявление собственников как носителей властных полномочий. Далее следует повсеместно преобладающий и хорошо знакомый нам по деятельности местных администраций и различных управляющих организаций уровень управления, или, точнее, распорядительного администрирования. И, наконец, уровень исполнения, а применительно к ЖКХ – обслуживания.

Фактически, даже если не углубляться дальше, этих способов уже получается почти два десятка. И это без учёта интересов групп потребителей. Они не имеют прямого отношения к принятию управленческих решений, но влияют на сбалансированность всей конструкции управления, поскольку являются основным источником поступления средств и в конечном итоге получения прибыли.

В первых редакциях Жилищного кодекса уровни управления подразумевались лишь между строк. Изменения в законодательстве появились лишь несколько лет назад. Работы по обслуживанию отделены от услуг по управлению. И главное. Обозначено представительство собственников в виде советов многоквартирных домов. Опять же, очень расплывчато в части возможностей реализации своих прав.

В рамках действующего законодательства этих возможностей немало. Как ни удивительно, но любое количество собственников или объединений собственников недвижимости могут получить статус юридического лица как с привязкой, так и без привязки к членству. Причём не только для распорядительного администрирования или обслуживания, как это реализовано в рамках ТСЖ, но и для создания формального объединения представления и защиты интересов неограниченного числа лиц.

Мне могут возразить. Создавать формальную структуру на базе одного дома дорого. Возможность создавать объединения на базе нескольких домов жёстко ограничена Жилищным кодексом. Это так. Но эти препятствия легко преодолеваются, если выйти из рамок жилищного законодательства в правовое поле гражданских правоотношений.

 

Корень зла

С 1993 года отсутствие структурированной системы представительства серьёзно усложняет отношения во всех сферах жизни. В жилищной сфере эти отношения прошли красную черту необратимого распада. Для иллюстрации «широты размаха» достаточно привести один пример. В Ставропольском крае собственники помещений восьмидесяти процентов многоквартирных домов, включённых в программу капитального ремонта, не смогли внятно обозначить и документально оформить свою волю по связанным с этой темой вопросам.

Проблема в том, что в России, как всегда, низы не могут, а верхи не хотят. И это обстоятельство является краеугольным камнем всех нынешних бед. Тем не менее возможности восстановления утраченных отношений имеются.

Кроме основанных на членстве объединений, отнесённых в соответствии с Гражданским кодексом к корпоративным объединениям, существуют формы юридических лиц, у которых значительно больше возможностей для защиты не только интересов своих членов. Для реализации властных полномочий собственников самой удобной организационно правовой формой является автономная некоммерческая организация. Для учреждения АНО достаточно одного лица, поскольку относится к категории унитарных организаций.

Главное преимущество в том, что при грамотном оформлении представительства подобная организация имеет полное право отстаивать интересы не только одного собственника, но и интересы неограниченного числа лиц. Причём во всех организациях, вплоть до судебных органов. Решить общие проблемы в одиночку без подтверждённых полномочий невозможно. Поскольку управляющие компании с прошлого года лишены возможности выдавать доверенности, предлагаемая «представительская» организация с закреплением в её уставе соответствующих видов деятельности является хорошей альтернативой платным услугам нотариусов и адвокатов.

Одновременно появляется возможность накапливать без посредников ресурсы для решения неотложных дел без лишних накладных расходов. Тот же технический план дома можно выполнить с оплатой за наличные деньги. Обойдётся много дешевле, чем официально заказывать через управляющую организацию. И без сопутствующих накладных расходов. Да и стоимость работ, предусмотренных для юридических лиц, более высокая.

Ну а в перспективе при грамотном руководстве и оплату управляющим структурам скандальных расходов по первой строке платёжного документа можно с помощью подобной организации осуществлять только по факту их исполнения.

Комментарии ()