еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Брошенные активы

Во многих регионах России органы местного самоуправления начали возвращать жителям вспомогательные помещения многоквартирных домов. Только не у нас!

Властные органы чаще всего не имеют никакого отношения к подвалам, чердакам и многим другим помещениям. В то же время нежелание этих органов замечать наличие собственных недоработок продолжает загонять застарелые проблемы в тупик. В большинстве домов собственники помещений фактически лишены возможности самостоятельно выйти из правовых и технических «капканов», а местные власти продолжают продавать спорное имущество.

 

Муниципальная клептомания

В начале девяностых царила правовая неразбериха. По старой советской привычке никто ничего не хотел отдавать. Причём толком не осознавая, зачем отнимают вспомогательные помещения у новоявленных собственников квартир.

А действительно, для чего органам местного самоуправления понадобились эти запущенные и невостребованные многие годы помещения? Почему их своевременно не отдали собственникам жилья и не хотят это делать сейчас? Зачем активно препятствуют этому? Ответ очевиден – появились желающие завладеть этой собственностью. Интерес стали проявлять не только работники исполнительной власти, но и депутаты. Присмотрев расположенные в многоквартирных домах подходящие объекты, они активно лоббируют интересы различных авантюристов и вносят в планы приватизации множество спорных нежилых помещений.

 

Жуткие подземелья

Расположенные ниже первого этажа многоквартирных жилых домов огромные площади используются из рук вон плохо. Обычно состояние этих помещений ужасное. От них нет никакой пользы или прибыли, а вот головной боли и убытков более чем достаточно.

Почему значительные ресурсы так бездарно используются?

При проектировании зданий на подземелья обычно не обращали никакого внимания, да и строили их кое-как. Распоряжаться этими полузаброшенными подвалами затруднительно из-за правовых нестыковок и пассивности собственников. Это относится практически ко всему спектру отношений – от оплаты до отчуждения. Проведение ремонтов, реконструкции или организационных мероприятий сопровождается такой головной болью, что не захочешь связываться. Особенно много затруднений появляется после перехода здания в долевую собственность.

Этим пользуются «предприимчивые» руководители различного ранга и при случае выдают документы заинтересованным клиентам с нарушениями не только правового или технического характера, но и элементарного здравого смысла. Сейчас много строят, а потому заниматься какими-то подвалами старых домов чиновникам совсем не хочется.

Вот и стоят десятилетиями без дела жуткие подземелья, в которых уже давно никто ничего не хранит. Жители вообще стараются лишний раз в них не заглядывать. На радикальные изменения подвально-чердачной политики рассчитывать не следует даже после начала действия программ капитального ремонта. Конечно, что-то поменяют, что-то подправят, и всё. Более серьёзные работы будут считаться уже реконструкцией, а это совсем другие расходы и организационные мероприятия.

 

Глубина проблемы

Правовое регулирование имущества в составе общей долевой собственности в действующем законодательстве на редкость путаное. Особенно, если это долевая собственность имеет отношение к многоквартирным домам, ранее находившимся на балансах местных Советов.

Само понятие «муниципальной собственности» неоднозначно. Применительно к различным периодам в него закладывался различный смысл.

В соответствии с законом 1991 года «О местном самоуправлении в РСФСР» муниципальная (коммунальная) собственность местных Советов имела место с 1990 года по октябрь 1993 года. С октября 1993 года после роспуска Советов вся эта собственность автоматически попала в управление государственных местных администраций. Формальными представителями собственника (государства) всего имущества оставались Фонды имущества, подчинённые московскому министерству под управлением одиозного А. Чубайса.

В апреле 1996 года в Ставрополе был сформирован первый в крае муниципалитет, отделённый от системы государственного управления. После этого знаменательного события были запущены процессы вопиющего беззакония.

Первое. Не составлялись никакие акты приёма-передачи от госфондов имущества или от госадминистраций. До настоящего времени повсеместно отсутствуют документы, свидетельствующие о наделении конкретным имуществом вновь сформированные муниципальные образования.

Второе. Задолго до апреля 1996 года в результате приватизации помещений во всех многоквартирных домах Ставрополя сформировался режим долевой собственности на имущество общего пользования. В то же время органами местного самоуправления не были приняты правовые акты о порядке определения состава общего имущества в многоквартирных домах и о порядке пользования этим имуществом. Таких документов и по сей день нет.

Третье. Решением Ставропольской городской Думы в июле 1998 года многие подвальные и цокольные помещения жилищного фонда без какого-либо внятного обоснования включены в реестр муниципальной собственности как нежилые помещения самостоятельного использования.

Сам по себе факт внесения помещения в реестр муниципальной собственности не имеет значения для признания права собственности. Здесь порядок обратный, сначала возникает право, а потом уже следует учёт в реестре имущества. Это если с имуществом всё ясно. В данном случае это не так.

В 2006 году правительство РФ обязало Минэкономразвития подготовить и утвердить порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Постановление выполнено не было.

В декабре 2007 года администрацией Ставрополя была предпринята единственная робкая попытка что-то сделать в этом направлении. Комитету городского хозяйства предписывалось разработать и утвердить рекомендации по документальному оформлению общего имущества в многоквартирном доме до апреля 2008 года.

Это постановление также выполнено не было.

На сегодня существует упомянутый в Жилищном кодексе весьма примерный перечень того, что может входить в состав общего имущества многоквартирных домов. Кроме этого, уже ликвидированный Минрегион дал пояснения, что определением состава общего имущества могут заняться собственники помещений.

Но как это сделать, если не известно, что именно должно остаться у органов местного самоуправления? К тому же, не существует никаких прописанных механизмов и регламентирующих эту работу процедур. Кроме судебных…

 

Верните прихваченное

Большую часть вопросов по спорному имуществу можно свести к двум главным – спорное имущество относится к общему или это имущество является самостоятельным объектом.

Споров не возникает, если помещение изначально было запроектировано и введено в эксплуатацию как встроенно-пристроенное помещение с целевым специальным назначением, не имеющим отношения к общему имуществу дома. То есть существовало как самостоятельный объект в соответствии с техническими и правовыми документами на дату появления долевой собственности (отчуждения первого помещения).

Сложнее с помещениями общественного назначения – так, по официальной терминологии, назывались помещения, изначально не предназначенные для использования в качестве отдельных объектов. Муниципальные власти необоснованно присваивали такие помещения, ссылаясь на постановление Верховного Совета РСФСР 1991 года в качестве правоустанавливающего документа. Позднее и регистрационные органы принялись выдавать муниципалитетам свидетельства о собственности на захваченное имущество.

Закон нарушен многократно.

Во-первых. Органы местного самоуправления 1991 года в РСФСР находились в системе государственной власти. Они не имеют никакого отношения к отделённым от государственного управления органам местного самоуправления, появившимся в РФ после 1995 года. Соответственно, нынешние муниципалитеты нельзя признать правоприемниками государственной собственности советских органов местного самоуправления.

Во-вторых. Чтобы помещения общественного использования перевести в какую-нибудь другую категорию, необходимо сделать проектные и строительные работы. Для этого сопоставить даты приватизации, выдачи разрешения на реконструкцию и срок фактического сложившегося использования по определённому назначению. Учесть в соответствии с законодательством нюансы формирования вторичных объектов недвижимости, затем выполнить множество технических процедур. Наконец, с учётом особенностей нового объекта документально закрепить порядок пользования общим имуществом.

Конечно, выполнением этого фантастического перечня мероприятий, требуемого от обычных собственников, органы местного самоуправления себя не утруждали.

Поскольку в Ставропольском крае общее имущество многоквартирных домов никем и никогда не определялось, существует лишь один разумный подход к разрешению всех этих многочисленных спорных ситуаций. Для этого органам местного самоуправления нужно возвращаться в правовое поле и последовательно расчищать выбранное направление движения от всевозможных проблем.

Словом, действовать в интересах жителей, а не заниматься неприкрытым воровством, как все последние годы.

Владимир ВОЛКОВ

Комментарии ()