еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Правительство против долевого строительства…

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут.

24 июля первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провёл заседание Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьёва разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», – добавил вице-премьер.

Из материалов совещания следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020 г.г. может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», – приводятся слова Воробьёва в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

 

Как устроено долевое строительство

Долевое строительство – схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причём на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20-25% дешевле, чем в введённом в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски – сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 г., а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищёнными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, – говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. – Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объёме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они всё равно есть: на начало 2015 года – более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьёв заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014 г. Хинштейн говорил РИА Новостям: «Сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счёт средств привлечения дольщиков. И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства в моём понимании в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016 г. необходимо увеличить объём жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья – на 17,4% больше, чем годом ранее. Это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», – говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос – на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была запредельная. Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9-12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

 

На какую схему могут перевести рынок

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трёхсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка – направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», – сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ – там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», – цитирует Воробьёва пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жёсткими эти законодательные рамки и при этом не убьём рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную Думу просить о таких поправках и принятии нового закона», – ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, – считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталёв. – Не думаю, что наше правительство пойдёт на это».

По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3-5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», – говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жильё на стадии строительства, класс инвесторов уйдёт с рынка – это приведёт к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что если инициатива будет реализована, это приведёт к переделу рынка и росту цен на жильё. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, – поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. – Если такую возможность у них отнимут, им придётся привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, – уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. – Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20-30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, – соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. – Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».

Анна ДЕРЯБИНА, Пётр НЕТРЕБА

Комментарии (0)