еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета
еженедельная общественно-политическая, информационно-развлекательная газета

Наёмный дом

Изменения жилищного законодательства не сразу отражаются на повседневной жизни. И всё-таки граждане уже начинают ощущать действие последних «судьбоносных» обновлений Жилищного кодекса. Тяжелы правовые формулировки закона. С ходу во всех деталях не разберёшься. Читать приходится вдумчиво.

 

Третье не лишнее

С прошлого года заработала законодательная база понятийного обновления разновидностей жилищного фонда. Систематизация жилищного фонда существенно детализирована с учётом разделения и по формам собственности, и по целям использования. Это правильно. Удивляет, что подобная детализация до сих пор не делается в отношении способов управления жилищным фондом.

Изменились подходы к регулированию отношений в рамках социального найма. Появились правовые основания и дополнительные возможности для заключения договоров найма на принципиально других условиях, чем ранее. Само понятие социального найма разделено на две составляющие и наполнено новым содержанием.

В соответствии с изменениями «жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов».

Это значит, что с 2014 года получил право на существование жилищный фонд социального использования. Этот новый вид социального жилья может быть не только государственным или муниципальным, но и частным. Отнесённые к этому фонду помещения попадают в сферу деятельности государственного жилищного надзора независимо от формы собственности.

Сразу следует отметить, что к жилищному фонду социального использования, даже к частному, запрещено применять такие же договорные отношения и правила, как к жилищному фонду коммерческого использования (в том числе и при определении размера оплаты).

Договор найма жилого помещения, отнесённого к фонду социального использования, представляет собой промежуточное компромиссное сочетание ограничений по договору найма специализированного жилого помещения (специализированного жилищного фонда) и прав по договору найма жилых помещений (государственного и муниципального жилищных фондов). Прежде всего ограничения для третьего некоммерческого вида найма касаются запрета на отчуждение помещений.

Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются на срок от одного года до десяти лет. Стать на учёт в органе местного самоуправления для получения такого помещения можно, подав заявление через МФЦ.

Хочу обратить внимание на одно очень важное обстоятельство. «Граждане, принятые на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления муниципального образования по месту жительства таких граждан и изменившие место жительства в связи с предоставлением таким гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилых помещений, расположенных в границах другого муниципального образования, не подлежат снятию с учёта в качестве нуждающихся в жилых помещениях по предыдущему месту их жительства».

Эта норма открывает дорогу для миграции трудоспособных граждан для поиска заработка без страха потерять очередь и надежды на получение жилья. Да и для создания планируемой единой всероссийской базы данных граждан, нуждающихся в предоставлении жилья, эта норма сработает положительно. Ведение этой базы поручат Пенсионному фонду. Потребность в предоставления жилья будет, видимо, привязываться к региону места постоянного проживания.

 

Наёмные дома

Из-за многократных переносов сроков окончания процесса приватизации фактически остановилось строительство муниципального и социального жилья. Зачем муниципалитетам сегодня тратить на строительство собственные средства, которых, к тому же, не хватает, чтобы завтра построенные помещения бесплатно перешли в частные руки?

Спрос на недорогое социальное жильё постоянно растёт, особенно в точках концентрации рабочих мест. По-прежнему велико число малообеспеченных граждан, нуждающихся в предоставлении помещений по договорам найма.

Затянувшаяся приватизация жилых помещений стала причиной поиска новых подходов к обеспечению населения жильём. Они найдены и введены в законодательство. Решать проблему обеспечения жильём будут через новый институт наёмного жилья. Скоро таких домов будет много.

Итак, наёмным домом признаётся здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Жилые помещения в наёмном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наёмном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

При этом «доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наёмном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наёмном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов».

Не допускается предоставление жилых помещений в наёмных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров. Чтобы не появлялись новые коммунальные квартиры, запрещается предоставление отдельных комнат (частей квартиры). Также запрещено переводить жилые помещения в наёмных домах в нежилые помещения.

Плата за наём пересматривается раз в три года, но будет индексироваться каждый год. Размер оплаты станет более существенным. Не будет символической «двухпроцентной» советской оплаты от реальных расходов. Вместо растворяющихся в бюджетах муниципалитетов копеечных платежей за наём помещений теперь в оплату найма будут включать все расходы от обслуживания до капитального ремонта. Оплата будет вноситься в полном объёме тому, кто предоставил помещение. Единственное ограничение – общая сумма платежей за один квадратный метр с коммунальными услугами не может превышать федеральный стандарт. Сейчас это уже более ста рублей за один квадратный метр в год.

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наёмном доме самого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наёмном доме или всего такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наёмного дома.

Муниципалитетами будут вестись реестры всех наёмных домов, даже если они частные. Наёмные дома попадают в сферу жилищного надзора и контроля, соответственно будут отслеживаться все факты нарушений при заключении и исполнении договоров.

Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наёмном доме и на такой дом подлежит государственной регистрации.

И всё-таки спорные моменты имеют место. Непонятно, как будут на практике реализовываться многие положения о наёмных домах после упрощения процедуры и предоставления властям всех уровней огромных полномочий по изъятию у жителей земли и строений.

Нововведения настораживают простором для злоупотреблений. Да, нельзя приватизировать помещение в наёмном доме, но ничто не мешает собственнику через несколько лет вообще прекратить использовать дом в качестве наёмного и распродать все помещения.

Как в случае изменения назначения дома частные собственники будут компенсировать органам местного самоуправления стоимость участков, инфраструктуры, кредитов и прочих преференций в создании, по сути, «полумуниципальных» домов. Пока единственное предписание ЖК для собственника наёмного дома в этом случае заключается в необходимости принятия решения о способе управления домом в течение года после продажи первого помещения.

 

Бумаги уходят в Интернет

В ЖК появились положения, детализирующие возможность использования электронных информационных систем в жилищных отношениях.

Платежи могут быть электронными так же, как и платёжные документы. Предусмотрена даже возможность переносить оплату на месяц до десятого числа следующего месяца, если электронное извещение на оплату не пришло по сети вовремя.

Информационные технологии теперь можно использовать везде. Проведение собраний, в том числе и проведение собраний в заочной форме, протоколы, результаты голосования, решения собственников помещений многоквартирных домов – всё разрешено переводить в электронную форму. Использовать информационные системы можно любым объединениям собственников и управляющим организациям при соблюдении определённых правил.

Комментарии (0)